Residential Mortgage Modifications
Do I Need an Attorney to Get a Loan Modification? Not necessarily. Unless your modification is being negotiated in the context of a foreclosure settlement conference pursuant to a foreclosure action, an attorney is not absolutely necessary. You could negotiate a modification yourself, or you could utilize many of the free or non-profit organizations that can complete the basic tasks needed to have your applications considered by your bank. Recent changes to the law affecting mortgage modifications and businesses other than attorneys or non-profits from offering this type of service.
So Why Should I Have an Attorney Assist Me With This? As mentioned above, while it is not absolutely necessary to have an attorney handle your loan modification, it might be a good idea for the following reasons.
1. Details, Details, Details. Attorneys are in the business of details. Lawyers are trained to watch the "fine print" and use small points to get big results. Successfully navigating the loan modifications process requires enduring attention to details from start to finish. Details such as making sure the exact information is provided to the bank in exactly the way they need to see it, details such as making sure information provided in one part of your application is absolutely consistent with similar information provided elsewhere and details in making sure your application fits with the demands (which are often hidden from borrowers) that regulators are placing on your bank to grant certain types of modifications over others. The bottom line is that when dealing with your home, the stakes are too high to put to chance. If you are considering the modification of your mortgage, and you are looking for a permanent solution, the only way to yourself the best chance at success is to get the people with right skill-set working on your behalf. You don't need an attorney, but having the right attorney representing you in a mortgage modification is the only way to give yourself the best chance at success and avoiding peril in the event success is not possible.
2. The Art of Persuasion. An application for a mortgage modification might seem like a form containing basic financial information, but that is only the beginning. To us it should be and is a persuasive document. In addition, to being trained to tend to details, attorneys are also skilled in the art of persuasion. These skills are crucial in getting the absolute best terms from your bank. From persuading the bank to even consider a modification, to then persuading the bank to not only accept your best terms, but also consider reducing the principal balance on your mortgage.
Reserving Your Rights.
The modification of a mortgage is a legal process. By engaging your bank in this process you are walking a fine line between keeping and losing your home. Your bank may have already started foreclosure proceedings, be considering starting foreclosure proceedings, or maybe you are merely on the verge of default, which could lead to a foreclosure. The modification process involves the sharing of significant amounts of confidential information with your bank and written statements that could be used against you as an admission of guilt in a foreclosure proceeding. There’s no getting around these facts, but there are ways to engage in the free flow of information while still reserving your rights and preserving a strong defense in the event your bank decides to pursue foreclosure instead. When that happens, you will need every tool at your disposal to defend against foreclosure. Also, a strong foreclosure defense can also convince the bank to come back to the negotiating table and reconsider giving you a modification. Building and preserving a strong defense can and should only be done by an attorney. The bottom line is that when dealing with your home, the stakes are too high to put to chance so if things don’t go your way, having an attorney might be the only way to save your home.
Modificación De Prestamos Residenciales
En la modificación de una hipoteca residencial un prestamista se compromete a cambiar los términos de la nota de hipoteca como una alternativa a la ejecución hipotecaria. Este proceso funciona a favor del prestatario, ya que la modificación de préstamo a menudo resulta en un pago más asequible. De igual manera esto beneficia al prestamista hipotecario, ya que pueden evitar las incertidumbres de un largo y dispendioso proceso de ejecución hipotecaria, y también pueden convertir una hipoteca atrasada en un nuevo activo productivo.
En ocaciones, un prestamista hipotecario ofrecerá una modificación de préstamo por su cuenta sin que el prestatario incluso haya hecho una solicitud, pero en otros casos, el prestatario tiene que hacer múltiples aplicaciones o conseguirlo atraves de la corte. Así que, ¿cómo saber si su hipoteca será una modificación fácil o difícil? A veces, eso dependerá de lo que se le debe a su prestamista y lo que el mercado de finca raíz que rodea su casa les está diciendo. Otro factor importante es la capacidad documentada del prestatario para cumplir con las obligaciones de un préstamo modificado.
¿Necesito un abogado para obtener una modificación de mi préstamo? No necesariamente. A menos de que su modificación se este negociando en el marco de una conferencia de conciliación de ejecución hipotecaria, un abogado no es absolutamente necesario. Usted podría negociar una modificación por si mismo, o usted podría utilizar muchas de las organizaciones gratuitas y sin animo de lucro que pueden completar las tareas básicas necesarias para que su aplicación sea considerada por su banco. Cambios recientes en la ley de modificación de hipotecas evitan que las empresas que no sean abogados o sin fines de lucro puedan ofrecer legalmente este tipo de servicio.
Así que ¿Por qué debería tener un abogado que me ayude con esto? Como se mencionó anteriormente, si bien no es absolutamente necesario contar con un abogado que se encargue de su modificación de préstamo, podría ser una buena idea por las siguientes razones:
1. Detalles, detalles, detalles. Los abogados están en el negocio de los detalles. Los abogados están capacitados para ver la "letra pequeña" y el uso de puntos pequeños para conseguir grandes resultados. Navegar con éxito en el proceso de modificación de préstamos hipotecarios requiere excelente atención a los detalles de principio a fin. Detalles como asegurarse de que la información proporcionada al banco es exacta y en la forma en que tiene que ser presentada. Detalles tales como asegurarse de que la información proporcionada en una parte de su solicitud es absolutamente coherente con la información similar prevista en otro lugar para así asegurarse de que su aplicación se ajusta a las demandas (que a menudo se ocultan de los prestatarios) que los reguladores están poniendo en su banco para otorgar ciertos tipos de modificaciones sobre otros. La conclusión es que cuando se trata de su casa, los riesgos son demasiado altos para dejarlo a la suerte. Si usted está considerando la modificación de su hipoteca, y busca una solución permanente, la única manera de darte la mejor oportunidad de éxito es conseguir que personas con experiencia en este proceso lo representen. Usted no necesita un abogado, pero tener el abogado adecuado que le represente en una modificación de su hipoteca es la única manera de tener la mejor oportunidad de que sea aprobada.
2. El arte de la persuasión. La solicitud de modificación de la hipoteca puede parecer un formulario que contiene información financiera básica, pero eso es sólo el comienzo. Para nosotros debe ser y es un documento persuasivo. Además, por ser entrenados para atender a los detalles, los abogados también son expertos en el arte de la persuasión. Estas habilidades son cruciales para conseguir los mejores términos absolutos de su banco. Desde persuadir al banco a considerar una modificación, hasta persuadir al banco no sólo para aceptar sus mejores términos, sino también para que tenga en cuenta la reducción del saldo de capital de su hipoteca.
Reserva sus derechos.
La modificación de una hipoteca es un proceso legal. Al involucrar a su banco en este proceso se está caminando una línea muy fina entre mantener y perder su casa. Su banco puede ya haber comenzado el proceso de embargo, estar considerando empezar el proceso de ejecución hipotecaria, o tal vez usted esta al borde del incumplimiento de su pago mensual, lo que podría conducir a una ejecución hipotecaria. El proceso de modificación implica el intercambio de grandes cantidades de información confidencial con su banco y declaraciones escritas que podrían ser utilizados en su contra como una admisión de culpabilidad en un procedimiento de ejecución hipotecaria. No hay manera de ocultar estos hechos, pero hay maneras de participar en el libre flujo de información donde se ejerzan sus derechos y se conserve una fuerte defensa en el caso de que su banco decida seguir adelante con la ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, tendrá todas las herramientas a su disposición para defenderse de ella. Además, una fuerte defensa para la reducción del balance también puede convencer a los bancos a volver a la mesa de negociaciones y reconsiderar darle una modificación. La construcción y la preservación de una defensa fuerte puede y se debe hacer solamente por un abogado. La conclusión es que cuando se trata de su casa, los riesgos son demasiado altos para dejarlo a la suerte y por si las cosas no salen bien, tener un abogado podría ser la única manera de salvar su hogar.
