FAQs

Do I Need an Attorney to Get a Loan Modification?

Not necessarily. Unless your modification is being negotiated in the context of a foreclosure settlement conference pursuant to a foreclosure action, an attorney is not absolutely necessary. You could negotiate a modification yourself, or you could utilize many of the free, or non-profit organizations that can complete the basic tasks needed to have your application considered by your bank. Recent changes to the law affecting mortgage modifications and “distressed property consultants” have essentially banned individuals and businesses other than attorneys or non-profits from offering this type of service.

So Why Should I Have an Attorney Assist Me With This?

As mentioned above, while it is not absolutely necessary to have an attorney handle your loan modification, it might be a good idea for the following reasons.

Q: Who is my servicer? Is my servicer the same as my lender or investor?

Your loan servicer is the financial institution that collects your monthly mortgage payments and has responsibility for the management and accounting of your loan. It is possible that the owner of your mortgage also services it, however many loans are owned by groups of investors and these investors hire loan servicers to interact with homeowners on their behalf. Many lenders also have the loan servicers handle all contact with homeowners.

For example, your servicer could be "Bank A" but the investor in your loan could be Fannie Mae, Freddie Mac or a group of investors.

If you have questions about your loan, or you are behind on your payments, you should call your loan servicer at the number on your payment coupon or monthly mortgage statement.

Q:What Happens in a Mortgage Modification

The goal of mortgage modification is to make a homeowner’s mortgage more affordable in terms of the monthly mortgage payments. A modification is achieved by lowering the interest rate of the mortgage, lengthening the term of the mortgage, and potentially creating a lump sum payment at the end of the mortgage. The reduction of principle is also possible although lenders tend to be more hesitant to reduce principle while being more accommodating with methods that reduce the monthly payment. Also important with mortgage modification is the resolution of mortgage arrears, with arrears spread out through the loan which is being paid at a lower rate, thereby yielding a lower payment despite the higher principle created to include arrears. Also arrears are often put in the back of the loan so that they don’t raise the monthly payment amount.

Q: I'm current on my mortgage. Will a refinance under the Home Affordable Refinance Program (HARP) help me?

Eligible homeowners who are current on their mortgages but have been unable to take advantage of lower interest rates because their homes have decreased in value, may have the opportunity to refinance. Through a refinance under HARP, Fannie Mae and Freddie Mac will allow the refinancing of mortgage loans that they own or that they guaranteed in mortgage backed securities.

Q: How Can a Mortgage Modification Help Me? ?

A mortgage modification can ideally help most homeowners struggling with their mortgage payments. It is intended to make the payments generally more affordable. However, a requirement to obtain a mortgage modification is a showing of hardship, so that a homeowner just looking for a lower rate, who is otherwise fine with their payments is not a candidate for modification.

Q: How Can I Obtain a Mortgage Modification?

To obtain a modification a homeowner needs to apply to their lender who will send them an application. The homeowner needs to fill out the application and send it with many documents to their lender. While this process theoretically sounds simple enough, in reality the modification process can be lengthy and frustrating in that lenders often give inconsistent information, lose documents, and are slow to respond. Many borrowers seeking a modification give up given the many possible delay tactics adopted by many of the mortgage lenders. To maximize your chances of getting a modification you should consider retaining law office such as ours with experience in the mortgage modification area.

Q: What Is the Difference Between HAMP Modifications and “In-House” Modifications?

A HAMP modification is per the Making Homes Affordable Program sponsored by the federal government where financial incentive is given to lenders to modify mortgages according to certain criteria. An “in-house” modification is usually directly from the lender according to their modification programs. A HAMP modification is usually more aggressive and can go down to a rate of 2% interest for the initial years of the modification. However, a HAMP modification also has more restrictions, because the program may not be available in certain situations. Both types of modification, however, are similar is seeking to make payments more affordable for struggling homeowners.

Q: What Are the Qualifications for a Modification?

Under HAMP there are more requirements to obtain a modification, while with the “in-house” modifications there is greater flexibility, depending on the particular bank and program. To qualify for a modification the homeowner must be considered to be “at risk” with serious hardship involving either loss of income, increase in expenses or “payment shock” (due to significant increases in their mortgage payments). The loan must be a 1st lien (although a second mortgage or equity loan can be modified, if the first mortgage was successfully modified) and the home must be owner occupied (although as of June 2012 rental properties can also qualify). Borrowers with equity loans and second mortgages are not disqualified. The loan must be in default or in imminent default. Borrowers can qualify whether delinquent or not, but must have enough income to handle modified payments. Lenders would lower mortgage payments exceeding 31% of gross income by dropping interest rates to as low as 2%, and if necessary, extending the loan term up to 40 years. The loan interest rate is usually the lowest initially and gradually increases to approximately 4% interest interest over several years. The amount of the mortgage can not exceed $729,750. for a single unit home and the loan must have been created before January 1, 2009. Mortgage holders who lower mortgage payments would get a financial incentive from the Federal government for modifying a loan.

Q: What if I Am Denied for a Modification?

If you are denied for a modification you should not despair, since most homeowners who have obtained modifications have tried several times over a prolonged period of time. However, now that you have experienced the potential harshness of this program, you may decide to improve your chances to obtain a modification, by being represented by local attorneys, such as our office that concentrate in helping clients obtain modifications.

Q: What if I Am Accepted for a Modification?

If you are accepted for a modification that you can sustain, congratulations! Consider yourself fortunate since many homeowners do not get accepted for a modification.If you have a second mortgage or home equity loan, now that you have modified your first mortgage, you will potentially qualify for a modification for such secondary mortgages or equity loans. However, now you need to make every effort to stay current with the modification. If you have high credit card bills or car payments that may interfere with your ability to stay current on the modification, you should consider a Chapter 7 bankruptcy case to eliminate burdensome debt that may interfere with your staying current under the modification. Also, because lenders are strict with modification compliance and can easily cancel an agreement based on lateness or even based on their own mistake or confusion, it is important to have documentation for the modification, even if it is confirming emails and letters, so that if there is any potential dispute you have documentation for the modification and for the dates and amounts of your payments. .

Q: I am delinquent on my mortgage. Will I qualify for a refinance under HARP?

No. Homeowners who are currently delinquent or have been more than 30 days overdue during the past 12 months generally will not qualify. Contact your servicer to see if a modification under the Home Affordable Modification Program is an option for you.

Q: Will I need mortgage insurance on a HARP refinance?

If your existing loan has private mortgage insurance, you will need the same amount of insurance coverage for a refinance under HARP. If your existing loan does not have private mortgage insurance, it will not be required as part of a refinance under HARP.

Q: Can I get a mortgage modification through the Home Affordable Modification Program (HAMP) if my loan is not owned or guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac?

Yes. HAMP helps homeowners who are struggling to keep their loans current or who are already behind on their mortgage payments. By providing participating mortgage loan servicers with financial incentives to modify existing first lien mortgages, the Treasury hopes to help homeowners avoid foreclosure regardless of who owns or guarantees the mortgage.

Q: What if I am facing foreclosure?

Participating servicers may not refer a loan for foreclosure sale or proceed with a foreclosure sale on an eligible loan until the homeowner has been considered for HAMP and, if eligible, a trial modification offer has been made. Participating servicers must use reasonable efforts to contact homeowners facing foreclosure to determine their eligibility, including in-person contacts at the servicer's discretion. Foreclosure sales may not be conducted while the loan is being considered for a modification or during the trial period. Additionally, once a homeowner has entered into a trial period plan by submitting the first trial period payment, the servicer may not take the first legal action to initiate a new foreclosure

Q: Do I need to be behind on my mortgage payments to be eligible for a modification under HAMP?

No. Responsible homeowners who are struggling to remain current on their mortgage payments are eligible if they reasonably believe they are very likely to default on their mortgage soon (often referred to by loan servicers as "imminent default"). This might be because a homeowner has had (or will have) a significant increase in the mortgage payment (due to a payment adjustment or rate adjustment upwards); unemployment or some other significant reduction in income; or some other financial hardship that will make the mortgage unaffordable. If you are facing a similar situation, contact your servicer. You will be required to document your income and expenses and provide evidence of the hardship or change in your circumstances

Q: How do I know if my servicer is participating in HAMP? Are all servicers required to participate?

Participation in HAMP is mandatory for servicers of loans owned or guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac (Government Sponsored Enterprises or GSEs). Participation in HAMP is voluntary for servicers of non-GSE loans. However, incentives are available to servicers and investors who complete modifications under HAMP, and most major servicers already have committed to the Program.

Q: Why does my loan servicer have to ask the lender or investor if they can do a loan modification through HAMP?

If the organization that services your loan does not own it, your servicer may need to get permission from the owner or investor before they can change any of the terms of your loan. Generally, there is a contract between the servicer and the investor that states what kind of actions the servicer is allowed to take. Most of these contracts, usually called servicing agreements or pooling and servicing agreements (PSAs), give the servicer flexibility to make modification decisions as long as the modification provides a better financial outcome for the lender or investor than not modifying the loan

Q:What will my servicer do to determine if I qualify for HAMP?

Your servicer will determine whether you loan meets the eligibility criteria for the program. Your loan may qualify if:

The property is either owner occupied or a rental home that is not a vacation or second home;
The unpaid principal balance is not more than the loan limits for the number of units involved (see below); and
You have a financial hardship.

1 Unit $729,750
2 Units $934,200
3 Units $1,129,250
4 Units $1,403,400

If your loan meets the minimum eligibility criteria, the servicer will ask you to provide documentation verifying your current income, assets and expenses, as well as any specific hardship circumstances, to determine if you are unable to make your mortgage payment. You will need to provide all verifying documentation before you can be approved for a loan modification trial period plan.
Your servicer will apply a Net Present Value (NPV) test to determine whether the value of the loan to the investor will be greater if the loan is modified (factoring in the government's incentive payments). If the modified loan is not of greater value, the investor and servicer may still modify the loan. However, modification in such cases is not required. Please note: Your servicer may re-run the NPV test before the modification becomes official if they receive new information that could affect the value of the loan).
If the modified loan is of greater value, the servicer must offer you a modification under HAMP, and, if you accept the offer, will put you in a trial period plan (which should be three months but it may be longer depending on your situation) at a new trial payment level.
If you successfully make all of the required trial payments during the trial period, your servicer will send you a modification agreement to execute.
You will be required to sign the modification agreement and other documents and attest that all of the information you provided to your servicer was true and accurate. Misrepresenting any information required for the Home Affordable Modification Program may be a violation of Federal law and has serious legal consequences.
Remember, if you do not qualify for HAMP, your servicer may offer you another foreclosure alternative solution that suits your financial situation

Q: Is the interest rate subject to change during the term of the HAMP modification?

If your servicer lowers your mortgage interest rate to make your payments more affordable, your initial modified interest rate could be below current market interest rates. In that case, the initial modified interest rate will be fixed for five years, and the amount you pay each month for principal and interest will not change for those five years or 60 months. After five years, your interest rate will increase by 1% per year until it reaches a cap, which is equal the market interest rate being charged by mortgage lenders on the day your official modification agreement was prepared (the Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey Rate for 30-year, fixed-rate conforming mortgages).

If your initial modified interest rate is not below current market interest rates, your interest rate and monthly principal and interest payment will be fixed for the life of your mortgage. In that case, your servicer will fix your interest rate to a rate based on the weekly Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey Rate for 30-year, fixed-rate conforming mortgages with a risk adjustment.

Q: Will a modification under HAMP include property taxes and homeowners insurance?

Yes. All loans modified under HAMP must include an escrow account for payment of future property taxes and hazard insurance, unless prohibited by state law. If your existing loan does not include an escrow account, one will be established. A new escrow account may require collection of a sufficient reserve to pay the taxes and insurance on or before they are next due. The reserve amount cannot be added to the modified loan amount. The servicer may give you the option of paying the reserve amount at the time the loan is modified or the option of spreading the amount over a period of 60 months and including it in the monthly escrow payment.

Q: If I don't currently have an escrow account on my mortgage, am I still eligible for a modification under HAMP?

Yes, you are still eligible to apply for a modification under HAMP. Should you qualify for a modification and make all trial payments on time, your modification agreement with your servicer will require the servicer to set aside a portion of your new monthly payment in an escrow account for payment of your property taxes and insurance premiums.

Q: If my mortgage qualifies for a modification under HAMP, will my escrow account payment change?

It might. Your escrow payment will adjust if your taxes and insurance premiums change, so the amount of your monthly payment that the servicer must place in escrow will also adjust as permitted by law.

Q: I owe more than my house is worth. Will a modification under HAMP reduce what I owe?

The primary objective of HAMP is to help homeowners avoid foreclosure by modifying troubled loans to achieve a payment the homeowner can afford. Servicers may, but are not required to, offer principal reductions. It is more likely that your servicer will use interest rate reductions and term extensions in order to make your payment more affordable.

Q: What is a HAMP trial period?

The trial period helps you and your servicer see if the new payment plan will work for you, while providing you immediate relief and preventing any possible foreclosure sales from occurring. You should remember that during the trial period, the terms and conditions of your original loan remain unchanged and only after you make all of your trial payments on time can the servicer offer you a permanent modification. The trial period should be a three month period (but it may be longer depending on your situation).

Q: Could my payment change in or after the HAMP trial period?

Your monthly payment could increase if property taxes, homeowner's insurance, or homeowner's association fees increase after the trial period.

Q: What happens if I am unable to make payments during the HAMP trial period?

Homeowners who are unable to make the required payments by the end of the month in which the payment is due are generally not eligible for a permanent modification under HAMP. However, you may be eligible for other foreclosure prevention options.

Q: How will the HAMP modification affect my credit?

Accepting a loan modification can affect your credit score, but the actual effect will depend on a variety of factors.

Each month, servicers must describe to the credit reporting agencies the exact status of each mortgage. If you are current with your mortgage payments prior to the trial period and you make each trial period payment on time, your servicer must report you as current and also identify the loan as "modified under federal government plan."

If you are delinquent (at least 30 days past the due date) prior to the trial period, your servicer must report the level of delinquency and also identify the loan as "modified under federal government plan."

Q: How will I know if my loan can be modified through HAMP?

Your servicer will work with you to help determine if your loan can be modified through HAMP. Following this analysis, if you qualify for HAMP, the servicer will place you in a trial period plan. A trial period is about three months in duration (but it may be longer depending on your situation). Once you make all of your trial period payments on time and meet any other trial period requirements, you will receive a modification agreement detailing the terms of the loan modification. Any difference between the amount of the trial period payments and your regular mortgage payment will be added to the balance of your loan along with any other past due amounts as permitted by your loan documents. While this will increase the total amount that you owe, it should not significantly change the amount of your permanently modified mortgage payment as that is determined based on your total monthly gross income, not your loan balance.

Q: Will the terms and conditions of the permanent modification remain fixed for the life of my loan?

Once your loan is modified, your interest rate and monthly principal and interest payment will be fixed for the life of your mortgage unless your initial modified interest rate is below current market interest rates.

If the servicer lowered your mortgage interest rate to make your payments more affordable, your initial modified interest rate could be below current market interest rates. In that case, the initial modified interest rate will be fixed for five years, and the amount you pay each month for principal and interest will not change for those five years or 60 months.

After five years, your interest rate will increase by 1% per year until it reaches a cap, which is equal the market interest rate being charged by mortgage lenders on the day your official modification agreement was prepared (the Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey Rate for 30-year, fixed-rate conforming mortgages).

Once your interest rate reaches that cap, it will be fixed for the life of your loan. Your new monthly payment will continue to include an escrow for property taxes and hazard insurance. Your monthly payment could increase or decrease if property taxes, homeowner's insurance, or homeowner's association fees change after the loan is modified.

Q: Could I end up with a balloon payment through HAMP?

Yes. If your servicer determines that a principal forbearance is required to get your monthly mortgage payment to an affordable level, the principal forbearance amount, say for example this was $20,000, would be subtracted from the amount used to calculate your monthly mortgage payment, but you would still owe the money. You would have a $20,000 balloon payment that accrues no interest and was not due until you pay off your loan, refinance or sell your house.

Q: I heard the government is providing a financial incentive to homeowners through HAMP. Is that true?

Yes. Homeowners who receive a modification on their primary residence and make timely payments on their modified loans receive incentive payments. For every month you make a payment on time, you will accrue an incentive that reduces the principal balance on your loan. If your loan ceases to be in good standing (three monthly payments are due and unpaid on the last day of the third month), no further payments will be paid, including accrued but unpaid amounts. The incentive will be applied directly to your loan balance annually—up to $1,000 each year—and over five years the total principal reduction could add up to $5,000. This contribution by the Treasury is designed to help you build equity faster.

Q: I do not live in the house that secures the mortgage I'd like to modify. Is this mortgage eligible for a modification under HAMP?

If you own a house that you use as a vacation home or that you rent out to tenants part of the year, the mortgage on that house is not eligible to be modified under HAMP. However, if you own a rental property that is rented or available for rent year round, you may be eligible for a HAMP modification. Also, if you are in the military and have received a Permanent Change of Station (PCS) or are otherwise displaced and are not currently living in your home, you may be eligible for a HAMP modification.

Q: I have a mortgage on a duplex. I live in one unit and rent the other unit. Will I still be eligible for HAMP?

Yes. Mortgages on and one- to four-unit properties are eligible.

Q: Can FHA or VA loans be modified under HAMP?

In July 2009, FHA launched the FHA-Home Affordable Modification Program (FHA-HAMP) to provide assistance to borrowers with FHA loans to modify their mortgages to provide more affordable payments. FHA-insured first lien mortgage loans that are modified under FHA-HAMP may be eligible for certain incentive payments under Treasury FHA-HAMP. VA issued guidance on its HAMP for loans guaranteed by the VA in January 2010. VA loans may be considered for VA-HAMP or other loss mitigation programs offered by the VA.

Q: What types of documentation would be considered reliable enough to validate Other Earned Income for HAMP?

Other earned income (bonus, commission, fee, housing allowances, tips, overtime) must be documented by your employer in either your paystubs or other employment paperwork/contracts. Homeowners are encouraged to work with their employers to gather this information to describe the nature of the income and the continuity of the income.

Q: How do I get evidence of benefit income (e.g., social security, disability, death benefits, pension, public assistance, adoption assistance)?

You can provide a copy of benefit letters/statements, disability policy, or receipt of payments such as copies of two most recent bank statements showing electronic deposit of benefits. For additional information regarding social security, disability or death benefit income, contact Social Security directly toll-free at 1-800-772-1213 or visit their website at www.socialsecurity.gov. For all other benefits, you must contact the provider directly for additional information.

Q: How do I get evidence of unemployment benefits?

Evidence of unemployment income may currently be obtained through the Department of Labor UI benefit tool, which is available at http://www.ows.doleta.gov/unemploy/ben_entitle.asp. (See "Home Affordable Unemployment Program (UP)" for more information about help for unemployed homeowners.)

Q: My rental income was not reported on last year's tax returns because the property was vacant. What documentation do I need to validate rental income?

In such cases where a property has recently been rented, a signed Rental Agreement contract must be provided to show the property address, date of contract, lessees name and address, rental amount and rental period. The contract must be signed by all parties (lessor, lessee, rental agents etc.)

Q: How do I get a copy of my Divorce Decree, Separation Agreement or other legal written agreements filed with a court (e.g., alimony or child support)?

Gather the information listed below and contact the Office of Vital Statistics in the state where your divorce occurred. The homepage of the state's website will provide a link/information on how to contact the office of Vital Statistics. Generally, the documentation needed may include, but is not limited to, the following:

Date of your divorce
Full name of spouse
Your driver's license number
Purpose for which record is needed
Your name and address, together with a self-addressed, stamped envelope

Q: How long will modifications under HAMP be available?

HAMP expires on December 31, 2016. You must have submitted your Initial Package by that date.

Q: What do I need to do to be considered for 2MP?

Under 2MP, when a homeowner's first lien is modified under HAMP and the servicer of the second lien is a 2MP participant, that servicer must offer to modify or provide some level of extinguishment on the borrower's second lien. The 2MP offer will be made in reliance on the financial information provided by the homeowner in conjunction with the HAMP modification and without additional evaluation by the second lien servicer.

¿De qué se trata Making Home Affordable?

El Programa Making Home Affordable es una parte esencial de la amplia estrategia de la Administración del Presidente Obama de ayudarles a los propietarios de viviendas a evitar la ejecución hipotecaria, estabilizar el mercado nacional de la vivienda y mejorar la economía del país.

Los propietarios de viviendas que reúnen los requisitos pueden reducir sus pagos hipotecarios mensuales y obtener préstamos más estables a las bajas tasas de intereses actuales. Y para aquellos propietarios de viviendas para quienes ser dueños de la vivienda ya no es posible o deseable, el programa puede ofrecer una manera para evitar la ejecución hipotecaria. Además, en un esfuerzo por responder a las necesidades de los propietarios de viviendas de la actualidad, también hay opciones para los propietarios de viviendas desempleados y aquéllos que deben más de lo que valen sus viviendas.

P: ¿Quién es mi administrador ? ¿Es mi administrador el mismo que mi prestador o inversionista?

Su administrador hipotecario es la institución financiera que recibe su pago hipotecario mensual y es responsable por la contabilidad y administración de su hipoteca. Es posible que el dueño de su hipoteca también la administre, sin embargo grupos de inversionistas son dueños de muchas hipotecas y estos inversionistas contratan a administradores hipotecarios para que manejen las relaciones con los propietarios de viviendas en su nombre. Muchos prestadores también usan a los administradores hipotecarios para manejar todo contacto con los propietarios de viviendas.

Por ejemplo, su administrador pudiera ser "banco A" pero el inversionista en su préstamo podría ser Fannie Mae, Freddie Mac o un grupo de inversionistas.

Si tiene preguntas acerca de su préstamo, o se ha retrasado en sus pagos, debe llamar a su administrador hipotecario al número en el talón de pago de su hipoteca o su estado de cuenta hipotecaria mensual.

P: ¿Participa mi administrador hipotecario en el programa?

La participación es obligatoria para todos los prestadores y administradores hipotecarios con hipotecas que pertenecen a – o están garantizadas por – Fannie Mae o Freddie Mac (Empresas de Patrocinio Público – Government Sponsored Enterprises o GSEs, por sus siglas en inglés). Existen incentivos considerables para que otros prestadores hipotecarios participen en el Programa.

P: Mis pagos hipotecarios están al día. ¿Podría ayudarme un refinanciamiento a través del Programa de Refinanciamiento Home Affordable (HARP)?

Los deudores elegibles que están al día en sus pagos hipotecarios, pero que no han podido beneficiarse de las bajas tasas de interés actuales porque el valor de sus viviendas ha disminuido ahora pueden tener la oportunidad de refinanciar. A través del HARP, Fannie Mae y Freddie Mac permitirán el refinanciamiento de los préstamos hipotecarios que les pertenecen o que garantizan mediante títulos respaldados por hipotecas.

P: ¿Cómo puedo saber si mi préstamo le pertenece a o está garantizado por Fannie Mae o Freddie Mac?

Pregúntele a su prestador o administrador hipotecario (la organización a quien le emite sus pagos hipotecarios mensuales). También Fannie Mae y Freddie Mac han establecido números gratuitos y un proceso de búsqueda a través del Internet para que esta información esté disponible. Los deudores pueden ingresar su información para determinar si cualquiera de estas agencias es dueña o garantiza el préstamo. Esta información no es una garantía de elegibilidad para un refinanciamiento HARP, ya que también se debe cumplir con otros criterios de elegibilidad.

Para Fannie Mae: 1-800-7FANNIE (8 a. m. a 8 p. m., hora del Este, de lunes a viernes) www.FannieMae.com/loanlookup

P: ¿Reducirá el refinanciamiento mis pagos? ¿Cómo me beneficiará el HARP?

El objetivo de un refinanciamiento a través del HARP es proporcionar a los deudores solventes, que han demostrado su compromiso para pagar su hipoteca, la oportunidad de obtener una nueva hipoteca con pagos económicos hoy en día y sostenibles durante el plazo del préstamo.

Los deudores que tienen tasas de interés mucho más altas que las del mercado actual verán inmediatamente una reducción en sus pagos. Deudores que solamente pagan intereses, que obtuvieron una tasa introductoria baja que aumentará en el futuro, o que tendrán un pago global en el futuro, no verán una reducción en comparación con su pago si refinancian a una tasa de interés y pago fijos. Sin embargo, estos deudores podrían ahorrar muchísimo durante el plazo del préstamo evitando futuros aumentos en los pagos de intereses en su hipoteca.

Cuando usted presenta la solicitud de préstamo, el prestador le proporcionará un "Estimado de Buena Fe" y una "Declaración de Veracidad en un Préstamo" que incluye su nueva tasa de interés, pago hipotecario y la cantidad que usted pagará durante el plazo del préstamo. Compare esta información con los términos actuales de su préstamo. Si el nuevo pago no representa una mejor opción, entonces la refinanciación no es la mejor opción para usted.

P: ¿Reducirá un refinanciamiento a través del HARP el monto que adeudo de mi préstamo?

No. El objetivo de un refinanciamiento por el HARP es ayudar a deudores a obtener préstamos más económicos o estables. El refinanciamiento no reducirá el monto principal que usted adeuda al acreedor hipotecario de primer grado o cualquier otra deuda que tenga.

P: Tengo una hipoteca en primer grado y una en segundo grado. ¿Puedo ser elegible para el refinanciamiento a través del HARP?

Su elegibilidad dependerá, en parte, de dos requisitos adicionales:

El prestador que tiene su hipoteca en segundo grado debe estar de acuerdo en permanecer en el segundo lugar y,
Usted debe demostrar su capacidad para cumplir con los términos del nuevo pago de la hipoteca en primer grado.

P: ¿Puedo sacar efectivo de un refinanciamiento HARP para pagar otras deudas?

No, el Refinanciamiento Home Affordable no proveerá efectivo a los prestatarios con el objetivo de pagar otras deudas.

P: Estoy retrasado en mis pagos hipotecarios. ¿Reuniría los requisitos para un refinanciamiento a través del HARP?

No. Por lo general, los deudores actualmente morosos o que se han retrasado en sus pagos más de 30 días en más de una ocasión durante los últimos 12 meses no son elegibles. Debería comunicarse con su administrador hipotecario para ver si una modificación a través del Programa de Modificación Home Affordable es una opción para usted.

P: ¿Necesitaré seguro hipotecario para un refinanciamiento HARP?

Si su préstamo actual tiene seguro hipotecario privado, entonces necesitará la misma cantidad de cobertura de seguro para el refinanciamiento por el HARP. Si su préstamo actual no tiene seguro hipotecario privado, entonces no será un requisito como parte del refinanciamiento por el HARP.

P: ¿Puedo obtener una modificación hipotecaria mediante el Programa de Modificación Home Affordable (HAMP) si mi préstamo no le pertenece a Fannie Mae or Freddie Mac o está garantizado por estas agencias?

Sí. HAMP les ayuda a los propietarios de viviendas que luchan por no atrasarse o ya se han atrasado con los pagos hipotecarios de sus préstamos. Al darles incentivos económicos a los administradores hipotecarios participantes para modificar las hipotecas en primer grado existentes, el Tesoro espera ayudarles a los propietarios de viviendas evitar la ejecución hipotecaria sin importar a quién le pertenece o quién garantiza la hipoteca.

P: ¿Qué sucede si estoy enfrentando una ejecución hipotecaria?

Los administradores participantes no pueden remitir un préstamo a una venta de ejecución hipotecaria o proceder con ella en un préstamo que reúne los requisitos hasta que el propietario de la vivienda ha sido considerado para recibir HAMP y, en caso de que reúna los requisitos, se ha hecho una oferta de modificación de prueba. Los administradores participantes tienen que esforzarse razonablemente para contactar a los propietarios de viviendas que se enfrentan a la ejecución hipotecaria para determinar si reúnen los requisitos, incluyendo contactos cara a cara a discreción del administrador. Las ventas de la ejecución hipotecaria no pueden realizarse mientras se este considerando el préstamo para una modificación o durante el periodo de prueba. Además, una vez que un propietario de vivienda ha sido admitido al plan del periodo de prueba con la entrega de su primer pago del periodo de prueba, el administrador no puede tomar ninguna acción legal para iniciar una nueva ejecución hipotecaria.

P: ¿Necesito atrasarme con mis pagos hipotecarios para reunir los requisitos y obtener una modificación bajo HAMP?

No. Los propietarios de viviendas responsables que luchan por no atrasarse con sus pagos hipotecarios reúnen los requisitos si creen razonablemente que es muy probable que dentro de poco ya no podrán pagar su hipoteca (que los administradores de préstamos frecuentemente llaman "riesgo inminente de incumplimiento"). Esto podría deberse al hecho de que un propietario de vivienda ha tenido (o tendrá) un aumento importante en su pago hipotecario (debido al ajuste de un pago o tasa de interés hacia arriba); desempleo o alguna otra reducción importante de ingresos o bien algún otro problema económico que imposibilitará el pago de la hipoteca. Si se enfrenta a una situación similar, diríjase a su administrador. Se le exigirá documentar sus ingresos y gastos así como proporcionar pruebas de sus problemas o cambio en sus circunstancias.

P: ¿Cómo sé si mi administrador participa en HAMP? ¿Tienen que participar todos los administradores?

La participación en HAMP es obligatoria para los administradores de préstamos que son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac o están garantizados por estas empresas patrocinadas por el gobierno o GSEs. La participación en HAMP es voluntaria para los administradores de préstamos que no son de las GSE. No obstante, hay incentivos para los administradores e inversionistas que finalizan modificaciones bajo HAMP y la mayoría de los administradores principales ya se han declarado a favor del Programa.

P: ¿Qué hará mi administrador para determinar si califico para HAMP?

Su administrador determinará si su préstamo cumple con los criterios exigidos por el programa. Su préstamo puede calificar si:
la propiedad esta ocupada por el dueño o es una casa de alquiler que no es de vacaciones o segunda vivienda;
el saldo no pagado del principal del préstamo no sobrepasa los límites de préstamo para el número de unidades involucradas (ver abajo:)
Una unidad, $729,750
Dos unidades, $934,200
Tres unidades, $1,129,250
Cuatro unidades, $1,403,400; y
usted tiene dificultades económicas.
Si su préstamo cumple con los criterios mínimos exigidos, el administrador le pedirá que proporcione documentación que verifique sus ingresos, bienes y gastos actuales, así como toda circunstancia específica de dificultades que determine si es incapaz de efectuar su pago de la hipoteca. Necesitará proporcionar toda documentación verificadora antes de que pueda ser aprobado para el periodo de prueba del plan de modificación del préstamo.
Su administrador hará la prueba del valor neto actual (NPV) para saber si el valor del préstamo será mayor para el inversionista si el préstamo es modificado (tomando en cuenta los pagos gubernamentales del incentivo). Si el préstamo modificado no tiene mayor valor, el inversionista y el administrador aún podrían modificar el préstamo, pero en tales casos no se requiere la modificación. Por favor tome nota de que su administrador podría volver a realizar la prueba NPV antes de que la modificación se vuelva permanente si recibe nueva información que podría afectar el valor del préstamo.
Si el préstamo modificado es de mayor valor, el administrador tendrá que ofrecerle una modificación bajo HAMP y si usted acepta la oferta, lo pondrá en un plan del periodo de prueba (que debe durar tres meses, pero podría ser más según su situación) a un nuevo nivel de los pagos a prueba.
Si efectúa todos los pagos exigidos por el periodo de prueba, su administrador le mandará un acuerdo de modificación para ejecutar.
Se le exigirá firmar el acuerdo de modificación y otros documentos, así como certificar que toda la información que le proporcionó a su administrador es veraz y correcta. La falsificación de cualquier información requerida por el Programa de Modificación Home Affordable puede infringir las leyes federales y tiene graves consecuencias legales.
Recuerde, si no califica para HAMP, su administrador puede ofrecerle otras alternativas a la ejecución hipotecaria que se adapten mejor a su situación.

P: ¿Qué hará mi administrador para determinar si califico para HAMP?

Su administrador determinará si su préstamo cumple con los criterios mínimos exigidos por el programa (es decir, el dueño ocupa la propiedad; el préstamo comenzó el 1 de enero del 2009 o antes; el saldo actual no pagado de la suma principal del préstamo no sobrepasa el límite del préstamo para el número de unidades involucradas: $729,750 para un propiedad de 1 unidad, su pago hipotecario mensual es mayor del 31 por ciento de sus ingresos mensuales brutos; y hay dificultades económicas).
Si su préstamo cumple con los criterios mínimos exigidos, el administrador le pedirá que proporcione documentación que verifique sus ingresos, bienes y gastos actuales, así como toda circunstancia específica de dificultades que determine si es incapaz de efectuar su pago de la hipoteca. Necesitará proporcionar toda documentación verificadora antes de que pueda ser aprobado para el periodo de prueba del plan de modificación del préstamo.
Hará la prueba del valor neto actual (NPV) para saber si el valor del préstamo será mayor para el inversionista si el préstamo es modificado (tomando en cuenta los pagos gubernamentales del incentivo). Si el préstamo modificado no tiene mayor valor, el inversionista y el administrador aún podrían modificar el préstamo, pero en tales casos no se requiere la modificación. Por favor tome nota de que su administrador podría volver a realizar la prueba NPV antes de que la modificación se vuelva permanente si recibe nueva información que podría afectar el valor del préstamo.
Si el préstamo modificado es de mayor valor, el administrador tendrá que ofrecerle una modificación bajo HAMP y si usted acepta la oferta, lo pondrá en un plan del periodo de prueba (que debe durar tres meses, pero podría ser más según su situación) a un nuevo nivel de los pagos a prueba.
Si efectúa todos los pagos exigidos por el periodo de prueba, su administrador ejecutará un acuerdo de modificación.
Se le exigirá firmar el acuerdo de modificación y otros documentos, así como certificar que toda la información que le proporcionó a su administrador es veraz y correcta. La falsificación de cualquier información requerida por el Programa de Modificación Home Affordable infringe las leyes federales y tiene graves consecuencias legales.

P: ¿Qué hará el administrador por medio de HAMP para reducir mi nuevo pago modificado al 31% de mis ingresos brutos?

Bajar la tasa de interés. El Depto. del Tesoro le está proporcionando incentivos a su administrador para reducir el interés hasta a un 2% en caso necesario para obtenerle un pago más económico. La tasa de interés para cada propietario de vivienda se reducirá solo al grado suficiente para que el pago modificado iguale el 31% de los ingresos brutos mensuales del propietario de la vivienda. No todos los propietarios de viviendas necesitarán una reducción del 2% para lograr un pago hipotecario mensual más económico.
Extender el plazo. Si una tasa de interés de 2% no resulta en un pago más económico (no más del 31% de sus ingresos brutos mensuales), su administrador extenderá su plazo de pago. El administrador podría optar por extender el plazo del préstamo hasta por 40 años.
Ofrecer una indulgencia por incumplimiento. Si su pago aún no es lo suficientemente bajo, su administrador podría diferir una parte del capital o principal que debe hasta el vencimiento del préstamo. A esto se la llama indulgencia por incumplimiento. Con una indulgencia, seguirá debiendo el capital o principal, pero su pago se difiere hasta una fecha posterior.

Además, una parte del capital o principal podría ser perdonada (el administrador podría optar por esto). Su administrador no tiene la obligación de reducirle o perdonarle el capital o principal ni puede garantizarle que lo hará.

P: ¿Está la tasa de interés sujeta a cambio durante el plazo de la modificación HAMP?

Si su administrador reduce la tasa de interés de su hipoteca para hacer sus pagos más económicos, su tasa de interés modificada podría estar por debajo de las tasas de interés actuales del mercado. En ese caso, la tasa de interés modificada inicial se fijará por cinco años y la cantidad que pagará cada mes por el capital o principal y el interés no cambiará en esos cinco años o 60 meses. Después de cinco años, su tasa de interés incrementará a razón de 1% al año hasta que llega a un límite equivalente a la tasa de interés del mercado cobrada por los prestamistas hipotecarios el día en que su acuerdo oficial de modificación fue preparado (la tasa de la encuesta del mercado hipotecario primario de Freddie Mac para hipotecas conformes de tasa fija a 30 años).

P: ¿Incluirá una modificación bajo HAMP los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario de la vivienda?

Sí. Todos los préstamos modificados bajo HAMP tienen que incluir una cuenta de reserva para el pago de los impuestos sobre la propiedad en el futuro y el seguro de contra riesgos, a menos que las leyes estatales lo prohíban. Si su préstamo existente no incluye una cuenta de reserva, se abrirá una. La nueva cuenta de reserva podría requerir el cobro de una reserva suficiente para pagar los impuestos y el seguro en o antes del día en que se deben. La cantidad de la reserva no puede ser añadida a la cantidad del préstamo modificado. El administrador podría darle la opción de pagar la cantidad de la reserva al momento en que el préstamo es modificado o bien distribuir la cantidad a lo largo de un periodo de 60 meses e incluirla en el pago mensual de la reserva.

P: ¿Reúno todavía las condiciones para una modificación HAMP aunque no tenga una cuenta de reserva en este momento?

Sí, usted sigue reuniendo las condiciones para solicitar una modificación HAMP. En caso de que sí las reúna y efectúe todos los pagos de prueba a tiempo, el acuerdo de modificación que hizo con su administrador le requerirá al mismo que aparte una porción de su nueva mensualidad en una cuenta de reserva para el pago de sus impuestos sobre la propiedad y primas del seguro.

P: ¿Cambiará el pago de mi cuenta de reserva si mi hipoteca reúne los requisitos para una modificación HAMP?

Podría. El pago de su cuenta de reserva se ajustará si cambian sus impuestos y primas del seguro, así que el monto de su mensualidad que el administrador debe poner en reserva también se ajustará como lo permite la ley.

P: Debo más de lo que vale mi casa. ¿Reducirá una modificación HAMP lo que debo?

El objetivo principal de HAMP es ayudarles a los propietarios de viviendas evitar la ejecución hipotecaria modificando préstamos problemáticos para lograr pagos más económicos para el propietario. Los administradores pueden ofrecer reducir el capital o principal, pero no están obligados a hacerlo. Es más probable que su administrador reduzca tasas de interés y extienda plazos para hacer sus pagos más económicos.

P: ¿Qué es el periodo de prueba HAMP?

El periodo de prueba le ayuda tanto a usted como a su administrador ver si el nuevo plan de pagos funcionará para usted a la vez que le brinda alivio inmediato y evita que ocurra cualquier venta de ejecución hipotecaria. Debe recordar que durante el periodo de prueba, los términos y las condiciones de su préstamo original permanecen sin cambio; solo hasta que usted haya efectuado puntualmente todos sus pagos del periodo de prueba podrá ofrecerle el administrador una modificación permanente.

El periodo de prueba debe durar tres meses (pero puede durar más según su situación). Si su periodo de prueba es mayor que el tiempo previsto en el aviso de su plan de periodo de prueba, debe contactar de nuevo a su administrador para averiguar por qué está durando más o bien llame al 1-888-995-4673 y pregunte por “MHA Help” para subir su caso al siguiente nivel. Debe continuar efectuando sus pagos del periodo de prueba mientras dure éste.

P: ¿Podría cambiar mi pago durante o después del periodo de prueba HAMP?

Su mensualidad podría incrementarse si sus impuestos sobre la propiedad, su seguro para protección de la vivienda o las mensualidades de la asociación de propietarios de viviendas se incrementan después del periodo de prueba.

P: ¿Qué sucede si no puedo efectuar mis pagos durante el periodo de prueba HAMP?

Aquellos propietarios de viviendas que no pueden efectuar los pagos obligatorios al final del mes en que el pago se debe, generalmente no reúnen los requisitos para la modificación permanente bajo HAMP. No obstante, usted sí podría reunir las condiciones para otras opciones de prevención de ejecuciones hipotecarias.

P: ¿Cómo afectará mi crédito la modificación HAMP?

Aceptar una modificación de un préstamo puede afectar su calificación de crédito, pero el verdadero efecto dependerá de muchos factores distintos.

Cada mes, los administradores tienen que describirle a las agencias de información crediticia el estado exacto de cada hipoteca. Si usted nunca se atrasó con sus pagos hipotecarios antes del periodo de prueba y efectúa cada pago del periodo de prueba a tiempo, su administrador debe reportarlo como estar al día con sus pagos y también identificar al préstamo como "modificado bajo el plan del gobierno federal".

Si es moroso (se ha atrasado con su pago 30 días como mínimo) antes del periodo de prueba,su administrador tiene que reportar el grado de morosidad y además identificar al préstamo como "modificado bajo el plan del gobierno federal".

P: ¿Cómo sabré si mi préstamo puede modificarse mediante HAMP?

Su administrador trabajará con usted para ayudarle a determinar si su préstamo puede ser modificado mediante HAMP. Siguiendo este análisis, si reúne las condiciones para HAMP, el administrador lo pondrá en un plan del periodo de prueba que dura alrededor de tres meses (pero puede durar más según su situación). Tras haber efectuado todos sus pagos del periodo de prueba a tiempo y cumplir con todo otro requisito del periodo de prueba, recibirá un acuerdo de modificación que detalla los términos de la modificación del préstamo. Cualquier diferencia entre la cantidad de los pagos del periodo de prueba y su pago ordinario de la hipoteca será añadida al saldo de su préstamo junto con toda otra cantidad vencida como lo permiten sus documentos del préstamo. Aunque esto incrementará la cantidad total que debe, no debería cambiar mucho la cantidad de su pago hipotecario modificado permanentemente ya que este último es determinado en base a sus ingresos mensuales brutos, no en base al saldo de su préstamo.

P: ¿Quedarán fijos los términos y condiciones de la modificación permanente durante la vida útil de mi préstamo?

Una vez que su préstamo es modificado, su tasa de interés, su capital o principal mensual y su pago del interés quedarán fijos mientras dure su hipoteca a menos que su tasa de interés inicial modificada está por debajo de las tasas de interés del mercado actual.

Si el administrador redujo su tasa de interés de la hipoteca para hacer sus pagos más económicos, su tasa de interés inicial modificada podría estar por debajo de las tasas de interés del mercado actual. En ese caso, la tasa de interés inicial modificada se fijará por cinco años y el monto de su mensualidad para pagar el capital o principal y los intereses no cambiará por esos cinco años o 60 meses.

Después de cinco años, su tasa de interés se incrementará a razón de 1% al año hasta llegar al tope, que equivale a la tasa de interés del mercado cobrada por los prestadores hipotecarios el día en que se preparó su acuerdo oficial de modificación (la tasa de la encuesta del mercado hipotecario primario de Freddie Mac para hipotecas conformes de tasa fija a 30 años).

Una vez que su tasa de interés llega a ese tope, quedará fija durante la vida útil de su préstamo. Su nueva mensualidad seguirá incluyendo una reserva para pagar los impuestos sobre la propiedad y seguro contra riesgos. Su mensualidad podría incrementarse o reducirse si sus impuestos sobre la propiedad, su seguro para protección de la vivienda o las mensualidades de la asociación de propietarios cambian después de que el préstamo es modificado.

P: ¿Podría terminar con un pago global mediante HAMP?

Sí. Si su administrador determina que se requiere una indulgencia por incumplimiento para bajar su pago hipotecario a un nivel más económico, el monto del capital o principal perdonado que, por ejemplo, era de $20,000 se restaría del monto utilizado para calcular su pago mensual hipotecario, pero usted todavía debería el dinero. Usted tendría un pago global de $20,000 que no acumularía intereses y no necesitará pagarse hasta liquidar su préstamo, refinanciar o vender su casa.

P: ¿Pueden modificarse los préstamos de FHA o VA bajo HAMP?

En julio del 2009, la FHA lanzó el Programa de Modificación Home Affordable FHA (FHA-HAMP) con el fin de ayudarles a los prestatarios con préstamos FHA a modificar sus préstamos para hacer los pagos más económicos. Los préstamos hipotecarios en primer grado asegurados por la FHA modificados bajo FHA-HAMP podrían cumplir con los requisitos para ciertos pagos del incentivo bajo el FHA-HAMP del Tesoro. En enero del 2010, la Administración de Veteranos (VA) emitió una guía para su HAMP, pertinente a los préstamos que garantiza. Los préstamos VA pueden considerarse para VA-HAMP u otros programas de mitigación de pérdidas que ofrece la VA.

P: ¿Qué tipos de documentación se considerarían suficientemente fiables para validar otros ingresos ganados para HAMP?

Su empleador debe documentar otros ingresos ganados (bonificaciones, comisiones, honorarios, subvenciones de viviendas, propinas, tiempo extra) ya sea en forma de talones de pago u otro papeleo laboral o contratos. Alentamos a los propietarios de viviendas a trabajar con sus empleadores para reunir esta información que describe el tipo de ingresos y su continuidad.

P: ¿Cómo obtengo pruebas de ingresos de beneficios (p. ej., seguro social, incapacidad, beneficios por fallecimiento, pensión, asistencia pública, asistencia de adopción)?

Puede proporcionar una copia de las cartas o los documentos del beneficio, de la póliza de incapacidad o del recibo de pago, como pueden ser copias de sus dos últimos estados de cuenta bancarios que muestren el depósito electrónico de los beneficios. Para obtener más información acerca del seguro social, la incapacidad o los ingresos del beneficio por fallecimiento, llame directamente al Seguro Social sin cobro al 1-800-772-1213 o visite su sitio web en www.socialsecurity.gov. Para todos los demás beneficios, debe contactar primero al proveedor para obtener más información.

P: ¿Cómo obtengo pruebas del beneficio de desempleo?

Actualmente, la prueba de ingresos por desempleo puede obtenerse mediante la herramienta de beneficios de desempleo del Departamento de Trabajo, disponible en http://www.ows.doleta.gov/unemploy/ben_entitle.asp. (Vea el Programa de Desempleo "Programa de Desempleo Home Affordable (UP)" para más información acerca de la ayuda disponible a propietarios de viviendas sin empleo.)

P: Mis ingresos del alquiler no fueron reportados en mi última declaración del impuesto sobre la renta porque la propiedad estaba vacante. ¿Qué documentación necesito para validar ingresos por concepto del alquiler?

En casos en que una propiedad fue alquilada hace poco, debe entregarse un contrato de arrendamiento firmado que indique la dirección de la propiedad, la fecha del contrato, el nombre y la dirección del arrendatario, el monto y plazo del alquiler. El contrato debe estar firmado por todas las partes (arrendador, arrendatario, agentes de alquiler, etc.).

P: ¿Cómo obtengo una copia de mi certificado de divorcio, acuerdo de separación u otros acuerdos legales presentados ante el tribunal (como por ejemplo, pensión alimenticia o manutención de menores)?

Reúna la información enumerada a continuación y contacte al Registro Civil del estado en que se divorció. La página principal del sitio web del estado en cuestión proporcionará un enlace o información sobre cómo ponerse en contacto con el Registro Civil. Por lo general, la documentación mínima pedida es la siguiente:

Fecha de su divorcio
Nombre completo de su cónyuge
El número de su licencia de conducer
Razón por la cual necesita el expediente o registro
Su nombre y dirección junto con un sobre con timbre postal y su dirección

P: How ¿Cuánto tiempo estarán disponibles las modificaciones bajo HAMP?

HAMP expira el 31 de diciembre del 2016. Su modificación de prueba debe estar lista para esa fecha.

P: ¿Qué necesito hacer para ser considerado para 2MP?

Bajo 2MP, cuando la hipoteca en primer grado del propietario de una vivienda es modificada bajo HAMP y el administrador de la hipoteca en segundo grado participa en 2MP, ese administrador tiene que ofrecer modificar o proporcionar algo de extinción sobre el segundo gravamen del prestatario. La oferta 2MP se hará en base a la información financiera que proporcione el propietario de la vivienda junto con la modificación HAMP y sin otra evaluación por el administrador de la hipoteca en segundo grado.

P: ¿Qué otras alternativas a la ejecución hipotecaria existen dentro del Programa Making Home Affordable?

El Programa Making Home Affordable incluye más opciones para evitar la ejecución hipotecaria bajo el Programa Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). Las principales opciones disponibles mediante HAFA son la venta corta (short sale) y la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.

P: ¿Cómo funciona la venta corta de HAFA?

En una venta corta, el propietario de la vivienda vende la propiedad por menos del monto total que se debe en la hipoteca. Cuando el propietario de una vivienda reúne las condiciones para la venta corta de HAFA, el administrador aprueba los términos de la misma antes de poner la vivienda en el mercado y luego acepta este pago como el monto final que satisface toda la hipoteca.

P: ¿Cómo funciona la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria de HAFA?

Con la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, el propietario de la vivienda transfiere voluntariamente la propiedad de su vivienda al administrador para satisfacer plenamente toda la cantidad pendiente. El administrador podría exigirle al propietario de la vivienda que la ponga a la venta en el mercado antes de acceder al acuerdo de escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Para que funcione la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, el propietario de la vivienda tiene que proporcionar un título comercializable libre de todo tipo de hipotecas o gravámenes.

Nombre:*
Correo Electronico:*
Numero de Telefono:*
Mensaje: